Открытый закрытый ЕГРН

14 июля 2022 года был подписан и опубликован Федеральный закон, вносящий изменения в ряд законодательных актов, таких как:
1) ФЗ «О персональных данных»;
2) ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
3) Основы законодательства Российской Федерации о Нотариате.

Самое важное изменение коснется всех нас, потому что так или иначе мы на каком-то праве владеем или пользуемся недвижимостью. Сразу оговоримся, это касается только физлиц. Данные по юридическим лицам остаются в открытом доступе.

Если ранее каждый желающий мог обратиться в МФЦ и получить выписку из ЕГРН, содержащую данные о собственнике, то сейчас эти данные оттуда исчезнут.

Законодатель обозначает благую цель — защиту персональных данных. Вот только в силу самого закона, ФИО не является персональными данными, поэтому тут прямое противоречие. ЕГРН же полностью теряет свою функцию. А это большая проблема.

Во-первых, после отмены так называемых «зеленок», выписка из ЕГРН стала единственным доказательством права собственности и наличия/отсутствия обременений. Учитывая их приблизительно никакую защищенность, запросто можно нарваться на подделку. То, что вам продал квартиру мошенник, узнаете только после отказа в регистрации вашего права.

Смотрим договор, скажете вы? Теперь на нем нет регистрационного штампа. Этот ли договор сдавался на регистрацию? Не было ли после ещё одного или не одного договора, по которому право уже перешло в десятые руки? Остается надеяться только на честность продавца.

Проблема шире, чем просто купля-продажа. Вас залили из пустой квартиры сверху. А чья она? К кому предъявлять претензии и требовать возместить ущерб? Раньше это решалось очень просто, теперь — совсем не просто.

Как же теперь получить данные о собственнике?

Во-первых, вы можете направить заявление в Росреестр с просьбой раскрыть ваши данные. Если вы не фигурант антикоррупционного расследования, это облегчит вам жизнь при продаже/сдаче в наем. Спрятаться от возмещения ущерба все равно не получится.

Во-вторых, выписку может вам предоставить нотариус. Но только в определенных случаях и, конечно, за отдельную плату. Это:

1)   наличие договора или предварительного договора.

2)   намерение обратиться в суд.

Такие намерения должны быть подтверждены документами.

Посоветовать в новой реальности можно следующее.

1). Любую сделку с недвижимостью оформляйте через нотариуса. Нотариус сам заказывает все необходимые выписки и проверяет действительность паспортов, для этого у них своя внутренняя система. Этот совет давно актуален, но сейчас особенно. Расценки на нотариальные действия ничто по сравнению с многократно возросшими рисками.

2). Решили рискнуть, чтобы сэкономить? Возьмите у продавца нотариальную доверенность на право получения выписки по покупаемому объекту. В такой выписке содержатся расширенные данные, которых достаточно для первичной проверки прав. Так как вы получите её лично в руки от работника МФЦ, риск фальсификации минимален.

3). Если вас залили — сразу же вызывайте свою УК (ТСЖ). Они составят акт, который во-первых, поможет вам в определении суммы ущерба, во-вторых, будет достаточным основанием для получения выписки у нотариуса. 

4). Забудьте про устные договоры. Только письменные.

И никогда не забывайте, что Верховный Суд уже давно сформировал очень высокий стандарт добросовестности, при покупке физическим лицом недвижимости. Выписки и раньше было недостаточно. Читайте договоры, внимательно смотрите покупаемый объект, общайтесь с соседями продавца. А лучше — обратитесь к нам.